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Fünf Erfolgsfaktoren für die Finanzierung von Sanierungsobjekten

Foto: AdobeStock - Eisenhans

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Diese Information wird Ihnen in Zusammenarbeit mit der Firma DAL Deutsche Anlagen-Leasing GmbH & Co. KG zur Verfügung gestellt


Die Sanierung von Pflegeimmobilien ist meist mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Doch was ist dabei zu beachten, wie lassen sich die Rahmenbedingungen bestens ausschöpfen und vor allem teure Fehlentscheidungen vermeiden? Wer folgende 5 Erfolgsfaktoren beachtet, kann die Herausforderungen bei der Finanzierung von Sanierungsobjekten im Pflegebereich optimal in den Griff bekommen.

1. Auswahl des richtigen Finanzierungsinstruments und Partners

Hier kommen vor allem klassische Finanzierungsinstrumente wie Kredite und Partner wie die Banken in Frage. Bei einem Transaktionsvolumen von über 10 Mio. EUR bietet sich auch eine sale-and-lease-back-Transaktion an. Dabei verkauft der Eigentümer die Immobilie einschließlich der zur Renovierung benötigten Mittel an die Leasinggesellschaft. Im Anschluss mietet er das Objekt und wird vom Eigentümer zum reinen Betreiber. Ein Finanzierungspartner, der auf "vollstationäre Pflege" spezialisiert ist, kann durch seine Kompetenz und Erfahrung einen deutlichen Mehrwert mit einbringen und bei Bedarf auch den Kontakt zu weiteren Kapitalgebern wie Immobilieninvestoren herstellen.

2. Einflussfaktoren für die Finanzierungskonditionen

Wichtigste Faktoren sind der von der Bank ermittelte Marktwert der Immobilie, das Rating, die Finanzierungslaufzeit, die Tilgungsstruktur und das Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital. Die Eigenmittel sollten mindestens 15 % – 20 % der Gesamtinvestition ausmachen. Dabei müssen eventuelle Altfinanzierungen berücksichtigt werden. Als Sicherheiten kommen vor allem erstrangige Grundschulden in Finanzierungshöhe und Abtretungen von Rechten aus Pachtverträgen infrage, aber auch persönliche Bürgschaften des Kreditnehmers. Bei den Darlehenslaufzeiten ist ein Zeitraum von bis zu 20 Jahren üblich.

3. Kostensicherheit durch professionelle Durchführung des Sanierungsprozesses

Die Finanzpartner legen auch großen Wert auf die professionelle Durchführung des Sanierungsvorhabens und eine solide Planung. Basis ist eine detaillierte Kostenplanung, die meist vom beauftragten Architekt erstellt wird, der Expertise beim Thema "vollstationäre Pflegeeinrichtungen" nachweisen muss. Zudem sollten größere Baumaßnahmen wie Erweiterungen von Bestandsobjekten nur von renommierten Generalübernehmern durchgeführt werden. Einzeln vergebene Gewerke werden von den Banken nur in Ausnahmefällen akzeptiert. Darüber hinaus sollte während der Bauphase ein professionelles Baucontrolling installiert werden, das für die Geldgeber zeitnahe Berichte zu Baufortschritt und Kosteneinhaltung erstellt.

4. Erforderliche Dokumente

Für ein Renovierungsprojekt benötigt der Finanzierer vor allem Bonitätsunterlagen wie Jahresabschlüsse, Planungsrechnungen, Eigenkapitalnachweise sowie den Vertrag mit dem Generalübernehmer. Hinzu kommen Businessplan, Standort- und Wettbewerbsanalyse, wesentliche Objektunterlagen sowie Bauplanung, Bauzeitenplan und Baukostenplan. Zudem müssen wichtige rechtliche Aspekte erfüllt werden, die meist von einem externen Wertgutachter geprüft werden. Dazu zählen die Baugenehmigung, die das Gesamtprojekt umfassend abdeckt, die Einhaltung der bundeslandspezifischen Heimgesetzgebungen sowie von Denkmalschutzauflagen.

5. Fördermöglichkeiten nutzen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert sowohl Bestandsinvestitionen als auch Erweiterungen und Renovierungen. Die Beantragung der Programmkredite bei der KfW läuft im Regelfall sehr unproblematisch und schnell über das Hausbankverfahren. Darüber hinaus lohnt es sich auch, weitere Mitfinanzierungen über landeseigene Förderbanken zu prüfen.

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