Unternehmen

CBRE: Nach Boomjahr 2016 folgt jetzt die Normalisierung

Aufgrund eines starken Jahresendquartals wuchs das Transaktionsvolumen 2016 am deutschen Investmentmarkt für Pflegeimmobilien auf eine neue Rekordhöhe von insgesamt drei Milliarden Euro, wobei dieses Resultat vor allem durch große Portfoliokäufe beflügelt wurde. Das sei aber kein Maßstab für die kommenden Jahre, meinen die CBRE-Experten und sagen jetzt für 2017 eine "Normalisierung" voraus.

12.01.2017

Für später speichern

"Das Jahresergebnis stellt aufgrund der Vielzahl an großen Portfoliotransaktionen in seiner Höhe zwar eine Ausnahme dar, ungeachtet dessen ist aber nach wie vor ein kontinuierlicher Anstieg des Interesses an dieser Assetklasse zu verzeichnen", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Das abgelaufene Investmentjahr war am deutschen Pflegeimmobilienmarkt primär durch große Portfoliotransaktionen geprägt. Vor allem die größte Transaktion des Jahres, bei der Primonial REIM aus Frankreich ein Pflegeheim-Portfolio mit 68 Pflegeheimen von Even Capital erwarb, hatte mit einem Volumen von knapp einer Milliarde Euro einen beträchtlichen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen. Zum einen war dies die Übernahme des Pegasus-Portfolios mit 28 Pflegeeinrichtungen durch die Deutsche Wohnen von der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mBH mit einem Volumen von 420,5 Millionen Euro und zum anderen die Übernahme des 16 Pflegeheime umfassenden Lisa-Portfolios durch AXA Investment Managers von Blackstone im letztren Quartal (Volumen 310 Mio. Euro, inkl. einer Reha-Klinik).

Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien entfiel auf die Assetklasse Pflegeheime und Seniorenresidenzen aufgrund des herausragenden Jahresergebnisses ein Anteil von rund sechs Prozent. Zum Vergleich: In den vergangenen Jahren erreichte diese Assetklasse lediglich einen Anteil von unter zwei Prozent. "Das verstärkte Interesse an Pflegeimmobilien ist neben dem vorliegenden Renditevorsprung gegenüber den etablierten Assetklassen auch auf die konjunkturunabhängige Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie den in den kommenden Jahren signifikant steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zurückzuführen", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.

Mit 1,8 Milliarden Euro oder 61 Prozent stammt der überwiegende Teil des investierten Kapitals aus dem Ausland stammt. Mit einem Anteil von 46 Prozent besaßen französische Investoren den größten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen, wobei dieser Anteil vor allem auf den Erwerb des großen Pflegeheim-Portfolios durch Primonial REIM zurückzuführen ist. Auf dem zweiten Platz folgen Investoren aus Belgien mit einem Anteil von neun Prozent. Offene Immobilien- und Spezialfonds waren mit einem Anteil von rund 46 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die mit Abstand stärkste Käufergruppe im Jahr 2016. Dahinter folgen Immobilienunternehmen und REITs mit gut 21 Prozent sowie Asset- und Fondsmanager mit rund zwölf Prozent.

Weiterhin deutlicher Renditevorsprung: Trotz des erneuten Renditerückgangs um 25 Basispunkte verfügen erstklassige Pflegeheime mit 5,50 Prozent im Vergleich zu den traditionellen Assetklassen nach wie vor über einen hohen Renditevorsprung. So liegt die Spitzenrendite für moderne Pflegeheime in den Investmentzentren rund 190 Basispunkte über der Spitzenrendite für Büroimmobilien in vergleichbaren Lagen sowie 210 Basispunkte über der Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien. Auch gegenüber der Betreiberimmobilie Hotel errechnet sich ein positiver Spread von 100 Basispunkten.

Ausblick: Das Jahr 2016 stellt mit seinem herausragenden Transaktionsvolumen eine Besonderheit dar, die nicht als Maßstab für die Entwicklungen der kommenden Jahre herangezogen werden sollte. Gegenwärtig liegt am Markt kein großer Verkaufsdruck vor, der auf ein ähnliches Ergebnis wie 2016 schließen lassen könnte. "Ungeachtet dessen rückt die zunehmende Reifung des Marktes sowie der vorliegende Renditevorsprung von Pflegeimmobilien weiterhin verstärkt in den Fokus von in- und ausländischen Investoren auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Es ist somit davon auszugehen, dass sich der Markt für Pflegeimmobilien auch 2017 dynamisch entwickeln wird. Insgesamt liegt ein Transaktionsvolumen von rund einer Milliarde Euro im Bereich des Möglichen", so Linsin.