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Gewerblicher Wohninvestmentmarkt schließt 2017 gut ab
Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt hat das Jahr 2017 in einer sehr guten Verfassung abgeschlossen, vermeldet Jones Lang LaSalle SE (JLL). Mit einem Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von 15,7 Mrd. Euro wurde der Vorjahreswert um fast 15 % übertroffen, der 5-Jahreschnitt nahezu egalisiert und das 10-Jahresmittel um 40 % getoppt. Nach dem Ausnahmejahr 2015 und dem leicht stärkeren Ergebnis in 2013 wurde damit das drittbeste Ergebnis der letzten 10 Jahre erzielt. Dabei wechselten etwa 129.200 Wohnungen die Eigentümer. Die Investoren waren in der zweiten Jahreshälfte mit 5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im dritten und mit 4,8 Mrd. Euro im Schlussquartal wesentlich aktiver als in den ersten sechs Monaten (5,9 Mrd. Euro).
2017 entfielen 83 % des Umsatzes auf Portfolios mit weniger als 2.000 Einheiten, d.h. das Marktgeschehen wurde maßgeblich durch kleinere Transaktionen geprägt. Zehn Transaktionen mit über 2.000 Wohnungen machten mit 2,7 Mrd. Euro 17 % des Gesamtvolumens aus. In Folge der immer kleineren Losgrößen hat die durchschnittliche Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahr weiter abgenommen. Im Mittel wurden knapp 300 Wohneinheiten pro Transaktion gehandelt. Das ist nur noch die Hälfte des Mittels der letzten fünf Jahre.
Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany, sieht die Ursache für diese Entwicklung in den weiter angepassten Bestands-Strategien. "Portfoliobereinigungen, Portfoliofokussierungen und Spezialisierungen, Forward Deals, aber auch der verstärkte Erwerb von gemischt genutzten Objekten sind aktuell prägend für die Aktivitäten der Marktteilnehmer. Die Portfoliobereinigung wird maßgeblich von den großen börsennotierten Wohnungsunternehmen durchgeführt, die ihr Gesamtportfolio entsprechend ihrer Gesamt-Anlage-Strategie und ihrer Infrastruktur für die Bewirtschaftung ausrichten. Käufergruppen dieser Portfolios und Objekte waren in großem Maßstab spezialisierte Asset- und Fondsmanager, die diese Portfolios hinsichtlich ihres Ertrages weiter optimieren. Diese Optimierungsverkäufe summierten sich 2017 auf ca. 1,7 Mrd. Euro."
Was sich bereits Ende des vergangenen Jahres andeutete, könnte sich im laufenden Jahr verstärken: die Expansion großer Wohnungsinvestoren in andere europäische Länder. So hatte etwa Vonovia bekannt gegeben, den österreichischen Wohnungskonzern Buwog übernehmen zu wollen. Mit einem Gesamtportfolio von etwa 50.000 Wohnungen in Deutschland und Österreich ist diese Übernahme etwa 5,2 Mrd. Euro schwer, mit einem deutschen Anteil von ca. 2,9 Mrd. Euro.
Nach der conwert-Übernahme Anfang 2017 bereits die zweite Transaktion der Vonovia auf dem österreichischen Markt. Andere Konzerne wie Patrizia mit einigen ihrer Fonds investieren bereits seit einigen Jahren u.a. in Skandinavien oder Spanien. Konstantin Kortmann: "Für den Transaktionsmarkt hierzulande bedeuten solche Entwicklungen, dass auch deutsche Wohnungsinvestoren zunehmend mit den Usancen und Preisniveaus im Ausland vertraut werden. Die umgekehrt weiter stattfindende Expansion ausländischer Kapitalgeber nach Deutschland, der anhaltende Boom bei den Projektentwicklungen und Preissteigerungen bei Bestandsportfolios könnten dazu führen, dass 2018 wiederholt ein Transaktionsvolumen um die 14 -15 Mrd. Euro erreicht werden kann."
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